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　　最近新申报的“华夏凯德商业资产REIT”涉及到的相关事项也是较为有意思，前文已经介绍了涉及到资本性支出预测数据与工程评估的资本性支出差异，与已上市的“华夏华润商业REIT”上市后变更资本性支出没有出处不同，此次的数据变动可能成为存续期变动的依据。另外，建筑主体结构变动后需要完善手续也是法律要求的合规手续之一，项目并未完善。

　　本文聚焦优先收购权的问题，此前已上市的“南方顺丰仓储REIT”涉及到发行、不同市场REITs平台优先收购权问题。

　　“根据金杜依据香港法律出具的法律备忘录，顺丰控股已按 优先购买权契据第23 条约定于2023 年12月18 日向顺丰房托管理人及受托人发出书面通知（以下简称“出售通知”)，该出售通知已有效向顺丰房托发出且构成有效的通知；顺丰房托管理人已于2023年12月22 日向顺丰控股发出回函，不可撤销地同意及确认将不以出售通知的出售条件行使对相关物业的优先购买权，据此，顺丰控股或其相关附属子公司可以在妥为遵守和履行优先购买权契据及出售通知相关条款和条件的前提下向第三方 出售相关物业，而无需向顺丰房托基金出具另一出售通知。”

　　涉及到顺丰房托和南方顺丰仓储REIT两个平台扩募的竞争性问题，以国内不同区域的优先权进行了划分；具体如下，根据顺丰控股出具的关于《关于申请发行基础设施REITs 的相关事项承诺函》：

　　“本公司发行顺丰基础设施 REITs 后，其将与顺丰房地产投 资信托基金（以下简称“顺丰房托”，股份代号：形 成两地 REITs 上市的格局。根据顺丰房托近年发布的年度报告， 顺丰房托将主要专注于华南地区合适的投资项目，并多加留意东 南亚物流服务需求持续增长所创造的投资机遇。同时，顺丰房托 会留意中国内地西南区域的优质资产。

　　根据本公司于 2023年12月29 日披露的《关于开展基础设施公募REITs申报发行工作的公告》，顺丰基础设施REITs定位于深耕中国内地本土市场，投资侧重区域以中国内地长三角、京津冀、长江中下游航运中心地区为主，以及位于国内机场空侧的顺丰控股所持有的仓储物流资产，及位于上述投资侧重区域的顺丰控股体系外的仓储物流资产。”

　　“华夏凯德商业资产REIT”在反馈答复版本中同样涉及到优先收购权的问题。

　　本基金主要原始权益人的控股股东 CAPITALAND INVESTMENT LIMITED（以下简称“凯德投资 ”）旗下专注于中国境内不动产投资的境外上市平台凯德中国信托于2006年在新加坡交易所上市。凯德投资旗下4个封闭式私募基金将其拥有的不动产未来出售的优先收购权（以下简称“出售 ROFR”）授予至凯德中国信托，即上述四个封闭式私募基金拟出售旗下符合要求的资产时，凯德中国信托在同等条件下可优先购买； 同时，凯德商用将其未来收购资产的优先收购权（以下简称“收购 ROFR”）授予至凯德中国信托，即凯德商用拟收购位于中国且满足要求的完工零售资产时，凯德中国信托在同等条件下可优先购买。

　　截至2024年12月31日，凯德商用及其实际控制人旗下适用于凯德中国信托所拥有的出售ROFR相关零售资产及综合体下属零售资产数量合计15处，其中9个项目为购物中心，6个项目为商业综合体，上述项目零售资产部分的估值合计约328亿元。

　　与此同时，凯德商用及其实际控制人旗下还拥有不适用于ROFR的其他零售资产及综合体下属零售资产合计20处（包括来福士广场等项目），上述项目的零售资产部分估值合计约509亿元。

　　因此，凯德商用及其实际控制人旗下未受到优先收购权限制的基础设施项目在资产数量和估值规模方面均大幅超过受到优先收购权影响的基础设施项目。

　　本基金未来扩募不在收购ROFR的直接约束范围内，对于收购ROFR，仅适用于由凯德商用识别出的拟作为凯德商用及其子公司的潜在收购标的的位于中国的完工零售资产，而不适用本基金收购零售资产的情形。本基金是由华夏基金管理的基础设施REITs，后续扩募及收购资产的相关安排将根据本基金《基金合同》的约定进行，不在收购ROFR的直接约束范围内，因此本基金未来的扩募不受限于收购ROFR。

　　综上，凯德中国信托所持有的优先收购权对本基金扩募的潜在影响总体可控。基于充足的资产储备、清晰的战略分工以及可行的受限资产注入路径等机制和措施，本基金在资产获取和长期价值增长方面具备充分保障，优先收购权不会对本基金未来发展构成实质性制约。

　　REITs市场正在稳步发展期，从早期发行来看，鼓励发起人资产聚焦某一领域为主；随着实践的深入以及资产类别的丰富，鼓励发展多元化的资产结构来保持已上市平台的稳定性和发展活力；前期光伏+水电资产组合虽然同属于清洁能源，未来多元化资产组合也将是发展趋势，凯德中国信托多元化布局，包括商业、办公楼、产业园、物流园、数据中心、综合体等多种业态；在存续期与C-REITs平台的“华夏凯德商业资产REIT”发展领域将会呈现更多竞争关系。

　　作为盘活存量资产实现资本有效循环的重要一环，REITs在权属级别以及平台特征属性上应该拥有优先权，这种优先权既是企业为了构建发展平台所需要完成的基本合规事项，也是企业发展战略的优先项。凯德中国信托优先权亦是如此。

　　从优先权的解释和权属界别来看，“华夏凯德商业资产REIT”本质上并未改变已发行平台和已有的利益结构，在未改变原有体系的情况下正努力构建一个新的资本工具。对于发行方而言，某种意义上来讲，既要又要还要的特征较为明显。在存续期阶段，发行方利益的博弈空间以及可选择性将会极大增强，这在一定程度上已经弱化了REITs长期发展价值，也弱化了投资者对于长期发展的期望值。返回搜狐，查看更多